Wil je klant met een Florius-hypotheek zijn woning of een deel hiervan (tijdelijk) verhuren? Dat kan onder bepaalde voorwaarden. Je klant heeft in alle gevallen vooraf schriftelijke toestemming van ons nodig. Zonder deze toestemming loopt je klant het risico dat we de hypotheek opeisen. Belangrijk dus dat je de aandachtspunten bespreekt met je klant.

Vormen van verhuur van de woning 

Er zijn 3 vormen van verhuur waar wij mogelijk toestemming voor geven:  

  • Gedeeltelijke verhuur van de woning (zoals hospitaverhuur)
  • Tijdelijke verhuur van de gehele woning (tussenhuur)
  • Permanente verhuur van de gehele woning

Advies van experts

Verhuur raakt verschillende expertises. Het is verstandig voor je klanten om ook advies in te winnen bij een belastingadviseur of jurist om goed geïnformeerd beslissingen te nemen.

Gedeeltelijke verhuur

Ontdek de mogelijkheden van gedeeltelijke verhuur (zoals hospitaverhuur)

Én hoe dit jouw klanten kan helpen

Gedeeltelijke verhuur biedt een aantal voordelen, zoals extra inkomen en efficiënter gebruik van woonruimte. Door het delen van woningen te stimuleren, kunnen we ook een bijdrage leveren aan het beter benutten van de woonruimte in Nederland. Ontdek hoe je je klanten kan begeleiden, met oog voor de regels en risico’s.

Onder voorwaarden (en alleen met onze voorafgaande schriftelijke toestemming) kan een klant de woning gedeeltelijk verhuren. Hierbij mag hij maximaal 1/3 van de gebruiksoppervlakte (of woonoppervlakte) verhuren als woonruimte. En de totale hypotheek mag niet meer bedragen dan 85% van de marktwaarde.

Gedeeltelijke verhuur kan van toepassing zijn op zowel zelfstandige als onzelfstandige woonruimtes. Een voorbeeld van onzelfstandige woonruimte is hospitaverhuur.

Handige links

Voorwaarden voor hospitaverhuur Wat is een (on)zelfstandige woning? Stimuleren van hospitaverhuur Geef Tijdelijk Thuis Infographic voor hospitaverhuur

Hospitaverhuur

Hospitaverhuur biedt verhuurders vaak een meer flexibele en informele verhuurervaring, met kortere contracten en minder strenge huurvoorwaarden. De verhuurder kan in geval van hospitaverhuur een huurcontract voor bepaalde tijd overeenkomen. Dat kan vooral voordelig zijn voor mensen die zich niet voor lange termijn willen binden. 

Bij een hospita huren kan aantrekkelijk zijn voor verschillende doelgroepen, zoals studenten, kwetsbare jongeren of mensen die tijdelijk woonruimte nodig hebben. Voordeel voor huurders bij een hospita ten opzichte van gedeeltelijke huur van een zelfstandige ruimte is dat de huurprijzen doorgaans lager zijn, omdat de kosten van voorzieningen worden gedeeld met de verhuurder en eventuele andere bewoners.

(On)zelfstandige woonruimte?

Een zelfstandige woonruimte heeft een eigen toegang (voordeur) en eigen voorzieningen zoals een woon-/slaapkamer, keuken, toilet en badkamer. Een onzelfstandige woonruimte deelt de toegang en voorzieningen van de hoofdwoning en staat bekend als kamerverhuur of hospitaverhuur. Check ook de site van de Rijksoverheid wanneer sprake is van een (on)zelfstandige woonruimte. Er gelden specifieke wetten en regels voor (on)zelfstandige woonruimte. 

Handige tips van de overheid

Aandachtspunten

Regels en wetten
Denk aan huurprijsbepaling, huurcontract, huurbescherming en proefperiode bij hospitaverhuur. Bij hospitaverhuur voor onbepaalde tijd geldt een proeftijd van 9 maanden waarin de verhuurder zonder opgaaf van reden de huur kan opzeggen. De huurder heeft in die periode geen huurbescherming. Wel heeft de verhuurder een opzegtermijn van 3 maanden.
 
Toestemming verhuur
Mogelijk heeft de klant, naast toestemming van Florius, ook toestemming nodig van de gemeente en/of Vereniging van Eigenaren (VvE).
 
Sociale zekerheid
Het ontvangen van huur kan gevolgen hebben voor het recht op bepaalde regelingen vanuit de overheid. Denk aan uitkeringen, subsidies, toeslagen en vangnetregelingen zoals de ziektewet.
 
Belastingen
Het ontvangen van huur kan gevolgen hebben voor de belasting die de klant moet betalen. Denk hierbij aan hypotheekrenteaftrek, belasting over huurinkomsten, verhuizing naar box 3 en gemeentelijke belastingen.
 
Verzekeringen
De verhuur moet onder de dekking van een opstalverzekering vallen. Deze is verplicht volgens de voorwaarden van de hypotheek. Sommige verzekeraars verplichten de klant om de gewijzigde situatie aan hen door te geven.
 
Onderhoud
Als verhuurder is de klant verantwoordelijk voor onderhoud van de woning. De huurder is dat voor kleine reparaties aan het gehuurde deel.
 
Toestemming bij nieuwe huurder
Voor elk nieuw huurcontract geldt een volledig nieuwe beoordeling. Ook moet bijvoorbeeld opnieuw een taxatierapport worden aangeleverd.
 
Hypotheek met NHG  
Gedeeltelijke verhuur is niet toegestaan voor klanten met een NHG-hypotheek.

Risico’s

Verkoopwaarde
Koop breekt geen huur. Het kan daarom zo zijn dat als de klant de woning wil verkopen, de huurder daarin mag blijven wonen. Dit kan van grote invloed zijn op de waarde (en mogelijke verkoopprijs) van de woning. Voor hospitaverhuur zijn mogelijk uitzonderingen.
 
Huurbescherming
Een huurcontract kan niet makkelijk door de verhuurder worden opgezegd. In veel gevallen geldt huurbescherming.
 
Onderhoudskosten
De woning kan minder waard worden, doordat de woning intensiever wordt gebruikt. Mogelijk stijgen onderhoudskosten daardoor ook.
 
Vastleggen van afspraken
Het is belangrijk duidelijke afspraken te maken in een huurcontract. Het onvoldoende vastleggen van de afspraken met de huurder kan leiden tot conflicten en juridische procedures.

Meer informatie

Gedeeltelijke verhuur biedt voordelen, maar vergt ook de nodige voorbereiding. In ons Woonbeleid (inloggen nodig) vind je wanneer en onder welke voorwaarden we dit toestaan. Op de site van Rijksoverheid lees je ook meer handige informatie hierover. Voor vragen over ons Woonbeleid, zoals bijvoorbeeld over hospitaverhuur, neem je contact op met je eigen Operations-team of relatiemanager.

Goed om te weten!

Behalve onze schriftelijke toestemming en de voorwaarden in ons woonbeleid, zijn er nog andere belangrijke aandachtspunten en risico's waar je klant van op de hoogte moet zijn in geval van gedeeltelijke verhuur. Attendeer je klant hierop.

Tijdelijke verhuur

Wil je klant de gehele woning tijdelijk verhuren? Dan vraag je toestemming aan via FAN. Tijdelijke verhuur is toegestaan in 2 situaties: als de klant wil verhuren onder de Leegstandwet of als hij door zijn werkgever tijdelijk wordt uitgezonden binnen Nederland of naar het buitenland (tussenhuur). Er zijn specifieke voorwaarden en risico's voor tijdelijke verhuur van de woning afhankelijk van de situatie van de klant.

Tijdelijke verhuur door uitzending

Een klant kan toestemming krijgen om zijn gehele woning tijdelijk te verhuren als hij voor zijn werk tijdelijk wordt uitgezonden (in binnen- of buitenland). Kijk voor de voorwaarden in ons Woonbeleid.
​

Tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet

Om leegstand en dubbele woonlasten te voorkomen mag je klant zijn woning tijdelijk verhuren voor een vooraf afgesproken periode. Hiervoor moet je klant voldoen aan de regels van de Leegstandwet en onze voorwaarden. 
Bekijk ons Woonbeleid (inloggen nodig)

Permanente verhuur

Hypotheek voor verhuur

Wil je klant zijn woning voor langere tijd verhuren? Bijvoorbeeld omdat hij gaat samenwonen. Mogelijk komt je klant dan in aanmerking voor de Hypotheek voor verhuur (inloggen nodig).
Bekijk Hypotheek voor verhuur

 NHG en permanente verhuur 

Heeft je klant een hypotheek met NHG? Dan is permanente verhuur niet toegestaan, tenzij je klant in aanmerking komt voor de Hypotheek voor verhuur. Wel vervalt de NHG nadat de hypotheek in een Hypotheek voor verhuur is omgezet.

Ongeoorloofde verhuur 

Valt de verhuur níet in een van de bovenstaande situaties? Dan krijgt de klant sowieso geen toestemming voor verhuur. Verhuurt je klant zijn woning zonder onze toestemming? Dan is sprake van ongeoorloofde verhuur. Dat kan tot vervelende situaties leiden bij zowel klanten als hun huurders. Laat je klant in dat geval daarom contact met ons opnemen. We onderzoeken dan of hij alsnog in aanmerking komt voor de Hypotheek voor verhuur, voor tijdelijke verhuur of gedeeltelijke verhuur.

Komt je klant niet in aanmerking? Dan is verhuur niet toegestaan en moet je klant de verhuursituatie stopzetten of de lening aflossen of oversluiten. Doet de klant dit niet, dan kunnen we de lening opeisen.

Woning in gebruik geven

Het ‘in gebruik geven van de woning’ aan anderen is niet toegestaan. Dat is zo, als deze persoon geen huur betaalt en je klant zelf niet in de woning woont. Bijvoorbeeld: je klant laat zijn zoon in de woning wonen en woont zelf ergens anders. Dit zien wij ook als verhuur en daarvoor gelden dezelfde risico's en aandachtspunten.

Veelgestelde vragen

Ja, voor elke nieuwe huurder moet opnieuw toestemming worden gevraagd incl. nieuw taxatierapport. Dit geldt niet bij de Hypotheek voor verhuur. Een WOZ-waarde kan uitsluitend worden aangeleverd bij tijdelijke verhuur door uitzending voor werk óf onder de Leegstandwet. In alle andere gevallen is een WOZ-waarde niet toegestaan als waardebepaling. Maximaal 85% van de getaxeerde marktwaarde. De marktwaarde wordt vastgesteld door een taxatierapport (zie de regels voor taxaties). In het taxatierapport staat vermeld wat de gebruiksoppervlakte (of woonoppervlakte) van de woning is. In de huurovereenkomst moet de oppervlakte van het verhuurde gedeelte vermeld worden. Zo controleren we of het verhuurde gedeelte voldoet aan deze eis.

In de huurovereenkomst moet minimaal het volgende zijn opgenomen:

  • Een verhuurperiode moet minimaal 1 jaar zijn (als de huurovereenkomst mag worden aangegaan voor bepaalde tijd).
  • De oppervlakte van het te verhuren gedeelte.
  • Als de hypotheek op 2 namen staat, moeten beiden het huurcontract ondertekenen.
  • Dat de huurder(s) in de huurovereenkomst ook de bewoner(s) van het verhuurde gedeelte van je woning is/zijn.
 Nee, dat is niet mogelijk. Ja, dat is mogelijk.
  • Het door de huurder(s) en verhuurder(s) getekende huurcontract.
  • Een kopie van geldige identiteitsbewijzen van de huurder(s) en verhuurder(s).
  • Een door NWWI goedgekeurd taxatierapport.
  • Een door de huurder(s) en verhuurder(s) getekende ontruimingsverklaring.
  • Een door de huurder(s) en verhuurder(s) ondertekende verpandingsakte.
  • Verklaring van de verzekeraar óf een kopie van de polisvoorwaarden, waaruit blijkt dat de opstalverzekering van de woning niet beperkt wordt door (gedeeltelijke) verhuur.

Alle details staan in de opstartbrief die je ontvangt bij het aanvragen van toestemming.

Bij 2 of meer huurders binnen 1/3 van de gebruiksoppervlakte (of woonoppervlakte) voldoet 1 taxatierapport. Hierbij geldt dat de waardepeildatum niet ouder is dan 6 maanden. Als er na 6 maanden een nieuwe huurder bij komt, is er wel weer opnieuw een taxatierapport nodig.