Hoe kun je als hypotheekadviseur iets leren van de geschiedenis als het gaat om de woningmarkt en huizenprijzen? De bril van ‘historische alertheid’ en de stoïcijnse gedachte om een crisis als kans te zien, bieden interessante perspectieven. Zo stelt historicus en publicist Tom Buijtendorp.

‘Naast mijn werk als financieel journalist en later als adviseur in het bedrijfsleven, heb ik mij gelijktijdig verdiept in de (Romeinse) geschiedenis. Door deze combinatie ontwikkelde ik een manier van kijken die ik ‘historische alertheid’ noem. De geschiedenis herhaalt zich meestal, dat wel. Maar op een andere manier, waardoor het een slechte voorspeller is. Wel kunnen gebeurtenissen uit het verleden je bewust maken op mogelijke ontwikkelingen. Een voorbeeld is de alertheid dat de huizenmarkt kan instorten na een crisis; denk aan de Engels-Nederlandse oorlog eind 17e eeuw die de huizenprijzen halveerde of de kredietcrisis van 2007 waardoor de huizen een vijfde in waarde daalden. Alertheid is nodig, omdat signalen van een omslag in de markt vaak te laat worden herkend.’

Kijk met historische alertheid naar het hier en nu

‘Gewapend met deze historische alertheid waarschuwde ik begin 2022 in een opiniestuk voor een omslag in de huizenprijzen. De marktstemming was nog euforisch met voorspellingen van verdere stijging. Historisch onderzoek leerde mij dat mensen de neiging hebben vooral te zien wat de huidige ontwikkeling verklaart. De focus in de media lag op een prijsstijging ten opzichte van het voorgaande jaar, waar het CBS cijfers liet zien dat de verkoopwaarde van bestaande huizen al drie maanden daalde! Door te vergelijken met de lagere prijs van een jaar terug, in plaats van de voorgaande maanden, overheerste te lang het beeld van een stijgende markt. Of neem de verdubbeling van de huizenprijzen in zeven jaar tijd. Die wordt verklaard door het grote tekort aan woningen, terwijl cijfers laten zien dat er sinds 2015 steeds per 2,2 inwoners een huis beschikbaar is. Gebruik het verleden, maar kijk goed of het daadwerkelijk was zoals wordt afgespiegeld, want vaak is er een kleuring aan gegeven.’

Een crisis als kans voor impopulaire maatregelen

‘Een hypotheekadviseur kan in een gesprek met klanten ook inspiratie halen uit de stoïcijnse filosofie die de Romeinse keizer Hadrianus hanteerde bij het bouwen van een nieuwe stad in de buurt van Voorburg. Tegenslagen meemaken is vervelend, maar kijk ook welk voordeel je eruit kan halen. Toen Hadrianus keizer werd, bevond het Romeinse rijk zich in een crisis door de uitbreidingsdrift van zijn voorgangers. Hij zag de crisis als een kans om impopulaire maatregelen, zoals het opgeven van pas veroverd gebied, te nemen. Vertrouwend op zijn vredesstrategie, kondigde hij een eeuw vol voorspoed aan, wat ook is gebeurd. De stad die hij ondanks de kwakkelende economie liet bouwen, is nog zo’n voorbeeld van een crisis als kans te zien. Zoals Johan Cruijff eeuwen later sprak: “elk nadeel heb z’n voordeel”. Zo is de huidige energiecrisis met die prijsstijgingen een goed voorbeeld. Niemand vindt dit fijn, maar opeens wordt het wel interessant om je huis te verduurzamen.’