[Artikel] 28-10-2021 - Het is inmiddels herkenbaar, een keer in de zoveel tijd zie je in het nieuws dat de huizenprijzen gestegen zijn. En weer zijn ze harder gestegen dan de vorige keer. En zelfs harder dan onderzoekers vooraf voorspelden. Hoe kan het toch dat het zo lastig is om de stijging van de huizenprijzen te voorspellen? Econoom Philip Bokeloh legt het uit.

 

‘Het is misschien een open deur om mee te beginnen, maar een voorspelling gaat over de toekomst en de toekomst is nou eenmaal onzeker. Er zijn zoveel situaties waar je bij een voorspelling rekening mee moet houden en die situaties veranderen ook steeds. Dit is niet per se anders dan vroeger, maar er waren de afgelopen jaren wel een aantal veranderingen die van invloed waren op de voorspellingen.

“Het verschil in reactie van beleidsmakers maakt het voor onderzoekers dus wel weer lastig om verbanden uit het verleden te projecteren op de toekomst.”

 

Reactie van beleidsmakers

‘Kijk bijvoorbeeld naar de coronapandemie. Bij het begin van de crisis was de verwachting dat veel mensen hun baan zouden verliezen, dat zagen we namelijk ook tijdens de economische crisis in 2008 gebeuren. Dat bleek uiteindelijk mee te vallen dankzij de noodsteun van het kabinet. Economisch staan we er een stuk beter voor dan bij de vorige crisis. Maar het verschil in reactie van beleidsmakers maakt het voor onderzoekers dus wel weer lastig om verbanden uit het verleden te projecteren op de toekomst.’

 

Lokaal netwerk het belangrijkst

‘Natuurlijk kun je hypotheken aanbieden via internet aan klanten die geografisch op een heel andere plek zitten. Maar ik geloof nog steeds dat je (lokale) netwerk het belangrijkst is: contact met accountants, makelaars, je bestaande klantenkring, sponsoring van verenigingen en lezingen geven. Dat wekt vertrouwen en is een belangrijkere manier van acquisitie dan een zoeknotering in Google.’

 

Relatie met de rente

‘De belangrijkste relatie waar ik mij op focus als ik de woningprijs probeer te voorspellen is die tussen de hypotheekrente en de huizenprijzen. Voor een goede voorspelling van de prijs, moet ik dus eerst een goede rentevoorspelling doen. Dat is het eerste punt waar je een fout kan maken. We kregen de afgelopen periode te maken met een rentepercentage dat, tegen de verwachting in, steeds verder bleef dalen. Dat terwijl ik bij het begin van de crisis dacht dat de rente zou oplopen door hogere risicopremies op financiële markten als gevolg van onzekerheid.’

 

Invloed overheid

‘Helaas is de rente niet de enige variabele waar je rekening mee moet houden. Zo spelen beslissingen van de overheid ook een belangrijke rol. De afgelopen periode nam de overheid een aantal beslissingen die de woningmarkt flink beïnvloedden. Zo schafte zij de overdrachtsbelasting af tot woningen van € 400.000. Daarnaast hadden we te maken met de zogenoemde stikstofcrisis waardoor er bijna geen nieuwe woningen werden gebouwd en het gebrek aan aanbod aanhield. Ook de eerder genoemde noodsteun van de overheid zorgde voor veranderingen. Mensen behielden, in tegenstelling tot vorige crises, hun baan, waardoor mensen het geld hadden om een huis te kunnen kopen.’

“De afgelopen periode nam de overheid een aantal beslissingen die de woningmarkt flink beïnvloedden.”

 

Conclusie

‘Bij het bepalen van de huizenprijzen zijn veel verschillende variabelen waar je rekening mee moet houden. Dat maakt het lastig om de exacte stijging in te schatten. Helemaal als de situatie onstuimig is en verbanden uit het verleden niet meer opgaan. We hebben de afgelopen jaren te maken gehad met grote gebeurtenissen die van invloed waren op de woningmarkt, zoals corona, de rentedaling, de bouwstop en de afschaffing van de overdrachtsbelasting. Al deze veranderingen maakten het lastig om het verleden als leidraad te nemen voor de toekomst en een precieze voorspelling te doen van de stijging van de huizenprijzen.’