- De NHG-grens stijgt naar € 450.000
- Alleenstaanden kunnen meer lenen
- Geen overdrachtsbelasting voor starters
- Studieschuld telt zwaarder mee
- Meer hypotheekmogelijkheden bij wisselend inkomen
NHG-grens omhoog, -premie omlaag
De grens voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is gestegen van € 435.000 naar € 450.000. Als de kopers een hypotheek met energiebesparende maatregelen afsluiten - en bijvoorbeeld de woning isoleren of dubbel glas plaatsen - dan is de NHG-grens zelfs € 477.000.
Daarnaast is de NHG-premie verlaagd van 0,6% naar 0,4%. Als een consument een huis koopt met een hypotheek van € 450.000, betaalt deze in 2025 € 1.800 aan premie, in plaats van € 2.700. Dat is toch een fijne besparing van € 900 bruto.
Alleenstaanden kunnen meer lenen
Alleenstaanden kunnen in 2025 bovenop hun normale hypotheek nog eens € 17.000 extra lenen. Dat is een verhoging van € 1.000 als je kijkt naar het jaar ervoor. Wel moeten deze alleenstaanden een jaarinkomen van minimaal € 28.000 hebben.
Geen overdrachtsbelasting voor starters
Huizenkopers van 18 tot 35 jaar betalen in 2025 geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande woning. Deze vrijstelling geldt alleen bij aankoop van een woning met een koopsom van maximaal € 525.000. De huizenkopers moeten wel voldoen aan wat voorwaarden. Zo moeten ze zelf in de woning gaan wonen. Daarnaast mogen ze slechts 1 keer gebruikmaken van deze regeling. Is de aankoopsom hoger dan die € 525.000? Dan betalen zij wel gewoon de 2% overdrachtsbelasting. Samen met de verhoogde NHG-grens en gedaalde NHG-premie, is het voor starters dus wat aantrekkelijker geworden om nu de woningmarkt te betreden.
Studieschuld weegt zwaarder
Waar zowel starters als andere woningkopers wél rekening mee moeten houden, is de studieschuld. Heb je een studieschuld? Dan kan je minder lenen. Hoeveel minder, dat hangt af van het wettelijke maandbedrag dat door de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) is vastgesteld. Daarbij geldt: hoe hoger de rente op die schuld, hoe hoger het maandbedrag. Als hypotheekadviseur bereken je de maandlast op basis van de huidige studieschuld, de actuele rente en de resterende looptijd.
Een voorbeeldberekening.
| Gewogen gemiddelde toetsrente van de hypothecaire financiering | 3,25 % |
| Bruteringsfactor | 1,2* |
| Actuele hoogte DUO-studieschuld | € 75.000 |
| Rente DUO-studieschuld | 1.78% |
| Resterende looptijd van de DUO-studieschuld | 150 maanden |
| Maandbedrag op het november-bericht van DUO | € 550 |
| Financiële verplichting (annuïtair)/wettelijke termijnbedrag | € 558,06 |
* want gewogen gemiddelde rente tussen 3,01% en 3,50%
Voorbeeldberekening op basis van bovenstaande gegevens
De annuïtaire financiële verplichting van EUR 558,06 vermenigvuldigd met de bruteringsfactor van 1,2 = EUR 669,67
EUR 669,67 is dan de financiële verplichting dat in mindering moet worden gebracht op de toegestane financieringslast van de hypothecaire financiering.
LET OP! Als het wettelijke minimumbedrag hoger is dan het wettelijke termijnbedrag, dan dient er rekening gehouden te worden met het wettelijke minimumbedrag en de eventueel van toepassing zijnde bruteringsfactor. De bruteringsfactor moet enkel gehanteerd worden indien er sprake is van een (gedeeltelijke) box 1 hypothecaire financiering.
Meer hypotheekmogelijkheden bij wisselend inkomen
Voor uitzendkrachten en zzp’ers zijn er in 2025 meer mogelijkheden om een hypotheek te krijgen. Iemand die werkt als uitzendkracht moet een perspectiefverklaring van het uitzendbureau inleveren bij de hypotheekaanvraag. Die kan worden aangevraagd na 26 weken te hebben gewerkt voor hetzelfde uitzendbureau. Dat was 52 weken. Daarbij moet de uitzendkracht minimaal 12 van de laatste 14 maanden hebben gewerkt.In het nieuwe jaar kan het gemiddelde inkomen van een zzp’er op twee manieren worden vastgesteld. Dat kan op de oude manier, waarbij je een gemiddeld inkomen op basis van de afgelopen 3 kalenderjaren krijgt. Maar nu is het ook mogelijk om het gemiddelde inkomen op basis van de laatste 36 maanden vast te stellen. Dan telt het huidige inkomen ook mee. Deze nieuwe hypotheekregels en initiatieven maken de woningmarkt gunstiger voor starters in 2025, dus neem ze vooral mee in je advies.