Hoe bouwen we ons uit de woningnood?
De woningnood is hoog. Dat blijkt niet alleen uit de cijfers, maar ook uit het feit dat 33 organisaties uit de bouw- en woonsector gezamenlijk de ‘Actieagenda Wonen’ hebben gepresenteerd. Wat staat er dit plan?
De plannen in de Actieagenda Wonen voor de komende tien jaar zijn verdeeld in vier onderwerpen:
1) Een miljoen nieuwe woningen bijbouwen
#Het plan
Het woningtekort is anno 2021 al opgelopen tot meer dan 300.000 woningen. Dat tekort zal de komende jaren naar verwachting stijgen. Daar wil de Actieagenda Wonen verandering in brengen door jaarlijks 100.000 woningen te bouwen, oftewel een miljoen woningen in tien jaar. Volgens het plan gaat er gebouwd worden in alle segmenten, maar met speciale aandacht voor het middensegment. Ook zal zo worden gebouwd, dat doorstroming wordt bevorderd. Zo worden mensen in sociale huurwoningen verleid door een beter aanbod in het middensegment om te verhuizen. Hetzelfde geldt voor een groter woningaanbod voor ouderen, zodat zij hun eengezinswoning verruilen voor een passende woning.
#De uitdaging
Volgens de 33 organisaties hebben we met elkaar de opgave om jaarlijks gemiddeld 100.000 woningen te bouwen in de komende tien jaar. En die opgave is immens, zowel qua kosten als qua regie. De Rijksoverheid krijgt daarom door de deelnemers voor beide aspecten een flinke rol toebedeeld. De Actieagenda voorziet een sterke regie vanuit het Rijk en ook forse financiële bijdragen door een Rijksontwikkelfonds, dat garant dient te staan voor risico’s bij gebiedsontwikkeling van 50.000 woningen per jaar.
2) Wonen betaalbaar houden voor huurders en kopers
#Het plan
De organisaties achter de Actieagenda willen de toegang en doorstroming op de arbeidsmarkt verbeteren. Zij stellen voor dat beleggers en ontwikkelaars bij het verhuren of verkopen van hun nieuwbouwwoningen in het middensegment, 25% met voorrang beschikbaar stellen aan starters die doorstromen vanuit de gereguleerde huursector. Daarnaast verhuren of verkopen ze 25% aan andere voorrangsgroepen, die de gemeente aanwijst. Van de koopstartwoningen wordt minimaal 50% aan starters toegewezen. De Actieagenda stelt voor dat het belangrijk is dat de huidige maximale loan-to-value (LTV)-eis van 100% in stand blijft en onderzocht wordt wat de financieringsmogelijkheden en -onmogelijkheden zijn van starters.
#De uitdaging
Volgens kenners ontstaan door de voorgestelde samenstelling van het woningbouwprogramma zeer forse tekorten in de grondexploitatie. Om de woningen betaalbaar te maken, zal er een lagere grondprijs moeten worden betaald. Dit betekent verminderde inkomsten voor de overheid, die dus de rekening betaalt, in het bijzonder het Rijk.
3) Wijken en buurten verbeteren en vitaal en leefbaar houden
#Het plan
De initiatiefnemers achter de Actieagenda willen eenzijdig samengestelde buurten en wijken voorkomen. Ze mikken er daarom op dat gemeenten, marktpartijen en woningcorporaties gezamenlijk woningen toewijzen met dit doel in het achterhoofd. Buiten de ‘gemixte’ samenstelling van buurten en wijken is er ook speciale aandacht voor sociale voorzieningen, in het bijzonder voor ontmoetingscentra en dagbestedingsfaciliteiten. Woningcorporaties moeten ervoor zorgen dat er in de komende vijftien jaar 50.000 eenheden worden gerealiseerd in geclusterde woonvormen, speciaal voor ouderen uit de doelgroep van woningcorporaties. Daarnaast moeten woningcorporaties jaarlijks € 40 miljoen investeren in het levensloopbestendig maken van bestaande woningen om het mogelijk te maken dat mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen.
#De uitdaging
De Actieagenda ziet ook hier een grote rol weggelegd voor de Rijksoverheid. Er is een Volkshuisvestingsfonds voorzien. De Actieagenda stelt dat het leefbaar maken en houden van wijken in steden en dorpen een lange adem vergt en dat tijdelijke betrokkenheid van het Rijk te weinig effect heeft. Daarom zouden alle gemeenten gebruik moeten maken van een structureel volkshuisvestingsbudget van € 300 miljoen per jaar.
4) Sneller alle woningen verduurzamen
#Het plan
De afspraken in het Klimaatakkoord zijn leidend voor de Actieagenda Wonen. Dat betekent onder andere dat de organisaties achter de Actieagenda zich hard maken om de komende dertig jaar de totale woningvoorraad aardgasvrij te maken. In de komende tien jaar is een verduurzaming tot het niveau aardgasvrij mogelijk voor een kleine half miljoen woningen.
#De uitdaging
Verduurzaming is kostbaar. Richting klimaatneutraliteit haakt de Actieagenda aan bij een ander begrip: woonlastenneutraliteit. Om verhuurders en woningeigenaars te verleiden en in staat te stellen mee te doen met de energietransitie, rekent de Actieagenda op financiële ondersteuning van de Rijksoverheid om zogenaamde ‘onrendabele toppen’ te compenseren.
Hoe nu verder?
De bal ligt nu bij de politiek. De partijen die besluiten met elkaar te formeren, moeten er samen uit zien te komen. Er ligt dus al een akkoord dat daarbij kan helpen. Het is niet ondenkbaar dat sommige partijen wijzigingen willen zien, maar dat betekent effectief dat dit al uitonderhandelde akkoord weer wordt opengebroken. Dat kan vertraging opleveren, terwijl er bij de woningnood snel ingegrepen moet worden.