De geschiedenis is een onuitputtelijke bron voor het verklaren van het heden en te kijken naar de toekomst. Voorspellingen doen zijn daarentegen lastig, zeker omdat de coronacrisis uniek is. Toch is het interessant om te kijken welke lessen er te leren zijn van eerdere crises.

 Peter Boelhouwer is hoogleraar aan de TU Delft en woningmarktexpert. Tijdens de intelligente lockdown gaf hij voor het Hypovak College een webinar over de woningmarkt en hoe die zich doorgaans ontwikkelt door een crisis. Het webinar is zeker een aanrader om nog eens terug te kijken. Hieronder bieden we je alvast enkele verhelderende insights die aan bod kwamen.

De woningmarkt

Laten we beginnen bij het begin. In de huidige situatie is een historisch hoog woningtekort. Waardoor komt dat? Dat heeft een aantal oorzaken. De bevolking is sneller gegroeid dan prognoses aangaven. Tussen de prognose van het CBS van 2005 en 2018 zit 2 miljoen verschil. Dat komt vooral door de immigratie van arbeidsmigranten. Daarnaast wonen ouderen steeds langer zelfstandig, trekt men sneller naar de stedelijke woongebieden waar de druk nog groter is en worden huishoudens steeds kleiner. Er is dus veel vraag naar woningen, maar er is ook een dalend aanbod. Tijdens de vorige recessie van 2008 werden er 80.000 nieuw gebouwde woningen per jaar aangeboden, dat ligt inmiddels op de 40.000.

Deze combinatie van veel meer vraag en een dalend aanbod aan nieuwbouw levert een behoorlijk krappe woningmarkt op. Het woningtekort in 2019 in sommige Randstedelijke gebieden zit zelfs boven de 6 procent. Terwijl een koper in 2013 nog uit 30 woningen kon kiezen, ligt dat aantal nu op een gemiddelde van 2,8. Desondanks is in het eerste kwartaal van 2020 het aantal hypotheekaanvragen nog spectaculair gestegen naar bijna 140.000, met de lage hypotheekrente als hoofdoorzaak.

De coronacrisis

Nu zijn we dus in de coronacrisis terecht gekomen. Het consumentenvertrouwen zakt weg. Wat kunnen we leren van de koopprijsontwikkeling uit het verleden? Boelhouwer pakt de prijzen vanaf 1969 (daarvoor lagen de prijzen op een stabiel niveau) erbij. Wat in de ontwikkeling van de koopprijs van een woning te zien is, is dat de recessies zichtbaar zijn. In 1978 hadden we te maken met een zware recessie, een oliecrisis en een hoge hypotheekrente. In 2008 kregen we de kredietcrisis voorgeschoteld wat een kleine prijsdaling van 6 procent tot gevolg had. Daarna werden de kredietvoorwaarden voor het kopen van een huis aangescherpt. Daarbovenop kwam een anticyclisch overheidsbeleid met forse bezuinigingen wat tot een nóg scherpere daling heeft geleid. Na 2013 gaat het in een scherpe lijn omhoog tot nu. Tussen 2013 en nu is de gemiddelde koopsom van een huis met meer dan 40 procent gestegen. Maar er is dus een sterk verband tussen dalende prijzen en uitzonderlijke economische situaties.

Marktreactie

Is dat nu ook het geval, wil uiteraard iedereen weten. Een normale marktreactie in crisistijden is dat het vertrouwen in de woningmarkt afneemt, er meer aanbod komt, verkooptijden doorlopen, er minder woningtransacties zijn, doorstromers eerst moeten verkopen en dat er na ongeveer een half jaar een prijsdaling komt. Er zal werkloosheid optreden, waardoor er minder vraag zal zijn naar een woning. De woningmarkt is nu al krap, wat de situatie 2008 al anders maakt omdat het toen minder krap was. Daar tegenover staat dat de hypotheekrente veel lager staat dan toen.

3 scenario’s

Om de gevolgen van de coronacrisis voor de woningmarkt te duiden gaat Boelhouwer uit van 3 scenario’s.

1. Na de zomer treedt er langzaam normalisatie op, waardoor de – volgens Boelhouwer – ‘perfecte storm’ op de woningmarkt weer opsteekt.


2. De coronacrisis duurt tot medio 2021. Er treedt een forse daling van het aantal transacties in de bestaande woningvoorraad op. Na medio 2021 treden er prijsexplosies op en een oplopende woningtekort.


3. Het ‘slecht weer-scenario’: de coronacrisis duurt langer dan twee jaar, de woningmarkt komt in een langdurige recessie met forse prijsdalingen en enorme verliezen in de bouwnijverheid. Grote economische schade, dus.

De tijd gaat uitwijzen in welk scenario we belanden. Boelhouwer verwacht dat, met zijn beperkte pandemiekennis, scenario 2 het meest voor de hand ligt. Met daarbij de toevoeging: “De woningmarkt kan wel een stootje hebben.”