In Nederland wordt de woningmarkt geteisterd door onzekerheden. Het kabinet lijkt vast te houden aan de ingezette koers, maar dat neemt niet de onzekerheid weg. De verwachtingen voor de rente en loonstijgingen zullen volgend jaar zorgen voor enige verlichting op de woningmarkt door de verbeterde betaalbaarheid. Als alternatief voor een reactie op de Troonrede van een demissionair kabinet, zet ABN AMRO-econoom Bram Vendel de belangrijkste ontwikkelingen op een rij en maakt een inschatting van de gevolgen.
Nu de voorstellen definitief niet zijn bestempeld als controversieel, betekent dit niet dat de voorstellen worden aangenomen. Het politieke speelveld is nog in volle gang: de verkiezingen komen er aan en de Raad van State kan belangrijke wijzigingen aanbevelen, waardoor deze alsnog langs de Eerste en Tweede Kamer moeten. Het is aannemelijk dat beide wetsvoorstellen in 2024 nog op zich laten wachten. De onzekerheid op de huurmarkt zal voorlopig aanhouden, waardoor investeerders een pas op de plaats maken. Ook zal de onzekerheid de bouwopgave van circa 1 miljoen woningen tot 2030 negatief raken. Die ontwikkeling zal, in combinatie met het onverminderd hoge woningtekort, leiden tot een onevenwichtigere markt.
Wetsvoorstellen niet controversieel verklaard
De woningmarktplannen van minister De Jonge hebben niet het stempel ‘controversieel’ gekregen. Op woensdag 6 september besloot de vaste Kamercommissie Binnenlandse Zaken om geen enkel wetsvoorstel controversieel te verklaren. De reden: de wetsvoorstellen betaalbare huur en regie op de volkshuisvesting waren destijds nog in behandeling bij de Raad van State en nog niet besproken in de Tweede Kamer. Dinsdag 12 september stemde de Tweede Kamer definitief over dit voorstel.Nu de voorstellen definitief niet zijn bestempeld als controversieel, betekent dit niet dat de voorstellen worden aangenomen. Het politieke speelveld is nog in volle gang: de verkiezingen komen er aan en de Raad van State kan belangrijke wijzigingen aanbevelen, waardoor deze alsnog langs de Eerste en Tweede Kamer moeten. Het is aannemelijk dat beide wetsvoorstellen in 2024 nog op zich laten wachten. De onzekerheid op de huurmarkt zal voorlopig aanhouden, waardoor investeerders een pas op de plaats maken. Ook zal de onzekerheid de bouwopgave van circa 1 miljoen woningen tot 2030 negatief raken. Die ontwikkeling zal, in combinatie met het onverminderd hoge woningtekort, leiden tot een onevenwichtigere markt.
Bram Vendel, Econoom bij ABN AMRO
“Onzekerheden maken de markt onevenwichtiger”
Renteverwachtingen gunstig
De korte én lange hypotheekrente zijn het afgelopen jaar fors gestegen. Dat komt doordat de Europese Centrale Bank (ECB) haar rentetarieven fors verhoogde om inflatie te bestrijden. De inflatie steeg in de eurozone naar een hoogtepunt van 10,6% in oktober 2022 en is vervolgens afgenomen naar 5,3% in juli 2023. Inmiddels heeft het depositotarief van de ECB een niveau van 4% bereikt en lijken verdere renteverhogingen uit te blijven.
Diverse economische indicatoren wijzen uit dat de reeks renteverhogingen een stevige rem zet op de kredietverlening en de bestedingen. Zodra de tekenen dat de inflatie daalt, duidelijker worden en de dreiging van een economische terugval reëler, dan zal de ECB volgens ons opschuiven in de richting van pauzeren. Daarna verwachten we eerder renteverlagingen dan renteverhogingen.
De door ons verwachte koersverandering in 2024 zal invloed hebben op de rente op hypotheekleningen. De korte rente zal na enige stabilisatie omlaag kunnen en de lange rente zal op den duur ook omlaag gaan. Echter, de rentedaling zal minder fors zijn dan bij bijvoorbeeld staatsleningen. Wanneer de economische situatie verslechtert, nemen kredietrisico’s namelijk toe. Daardoor zijn hypotheekverstrekkers genoodzaakt om hun risico-opslag op hypotheken te verhogen. De rentedaling zal voor verlichting zorgen op de hypothekenmarkt en de betaalbaarheid van huizen verbeteren. Niet alleen wordt het minder duur om een huis te kopen, ook zullen bestaande hypotheekgevers op den duur profiteren van lagere rentes.
De korte én lange hypotheekrente zijn het afgelopen jaar fors gestegen. Dat komt doordat de Europese Centrale Bank (ECB) haar rentetarieven fors verhoogde om inflatie te bestrijden. De inflatie steeg in de eurozone naar een hoogtepunt van 10,6% in oktober 2022 en is vervolgens afgenomen naar 5,3% in juli 2023. Inmiddels heeft het depositotarief van de ECB een niveau van 4% bereikt en lijken verdere renteverhogingen uit te blijven.
Diverse economische indicatoren wijzen uit dat de reeks renteverhogingen een stevige rem zet op de kredietverlening en de bestedingen. Zodra de tekenen dat de inflatie daalt, duidelijker worden en de dreiging van een economische terugval reëler, dan zal de ECB volgens ons opschuiven in de richting van pauzeren. Daarna verwachten we eerder renteverlagingen dan renteverhogingen.
De door ons verwachte koersverandering in 2024 zal invloed hebben op de rente op hypotheekleningen. De korte rente zal na enige stabilisatie omlaag kunnen en de lange rente zal op den duur ook omlaag gaan. Echter, de rentedaling zal minder fors zijn dan bij bijvoorbeeld staatsleningen. Wanneer de economische situatie verslechtert, nemen kredietrisico’s namelijk toe. Daardoor zijn hypotheekverstrekkers genoodzaakt om hun risico-opslag op hypotheken te verhogen. De rentedaling zal voor verlichting zorgen op de hypothekenmarkt en de betaalbaarheid van huizen verbeteren. Niet alleen wordt het minder duur om een huis te kopen, ook zullen bestaande hypotheekgevers op den duur profiteren van lagere rentes.
Loonstijgingen positief voor leencapaciteit woningkopers
Wat een woningkoper kan lenen, wordt voornamelijk bepaald door het inkomen en de rente. Deze informatie wordt jaarlijks vastgelegd in de Nibudnormen. Nu is de rente sterk gestegen. Dat leidde tot een verminderde leencapaciteit bij woningkopers. Ook neemt het Nibud de inflatie van afgelopen jaren in steeds grotere mate mee, wat ook zal zorgen voor een negatieve impuls.
Een positieve noot is dat de sterke cao-loonstijgingen zorgen voor een herstel in betaalbaarheid. De lonen zijn in augustus 2023 met 5,8% jaar-op-jaar gestegen en hebben een sterkte positieve impact op de leencapaciteit. Onze verwachting is dat deze lonen óók in 2024 een sterke stijging zullen laten zien, waardoor het verlies in leencapaciteit wordt ingelopen. Dat zal leiden tot enige verlichting op de hypothekenmarkt.