Zó staat de woningmarkt ervoor
Huidige ontwikkelingen
Ondanks de onzekerheid die de crisis met zich meebrengt, staan woningeigenaren er vooralsnog een stuk beter voor dan aan de start van de kredietcrisis.
- De gemiddelde Loan-to-Value (LTV) bij nieuwe hypotheken is gedaald, en het gros van de hypotheken wordt vaak volledig afgelost.
- Het aantal woningen dat ‘onder water’ staat is eind 2019 iets minder dan 4 procent. De problemen die in 2019 en eerder zijn ingezet, blijven echter bestaan.
- Huizenprijzen stijgen in het eerste kwartaal van 2020 gestaag verder, terwijl het aantal transacties van koopwoningen in die periode stabiel blijft. Het aantal te koop staande woningen daalt nog steeds.
- De aanhoudende groei van de woningprijzen bemoeilijkt voor starters de aankoop van een woning.
- De gemiddelde hypotheeksom stijgt verder, terwijl de inkomens de afgelopen jaren aanzienlijk langzamer stijgen. Als gevolg daarvan lenen kopers meer in verhouding tot hun inkomen.
Tekorten
Naar verwachting telt Nederland in 2035 18,8 miljoen inwoners. Daarom blijft de vraag naar woningen toenemen. Tussen 2020 en 2030 moeten in totaal 845.000 woningen worden gebouwd. Het tekort is nu 331.000 woningen (4,2 % van de woningvoorraad). De inzet is om dit tekort terug te brengen naar 2% in 2035.
De verwachting is dat de nieuwbouwproductie afneemt naar circa 50 duizend in 2021, en wel weer zal toenemen naar 70.000 in 2024. Ook zal de vergunningverlening in 2020 naar alle waarschijnlijkheid een dieptepunt bereiken en vervolgens herstellen naar 80 duizend in 2023 en 2024. De piek ligt rond 2029 met meer dan 90 duizend woningen per jaar. Tussen 2020-2030 zullen naar schatting 845 duizend nieuwe woningen worden toegevoegd en 120 duizend woningen gesloopt, daarmee breidt de voorraad naar verwachting rond 725 duizend uit.
Corona-effect
Uiteraard staat dit rapport ook stil bij de coronacrisis. Vooralsnog zijn er weinig prognoses en gegevens beschikbaar over het corona-effect op de woningmarkt. Een voor de hand liggend scenario is dat het consumentenvertrouwen gaat dalen en de werkloosheid zal oplopen. Dit zal op korte termijn doorwerken op de vraag naar woningen, en - als de crisis aanhoudt - op de woningprijzen. Ook wordt het donkere scenario geschetst dat de woningbouw in 2021 zal terugvallen als gevolg van de afname in bouwvergunningen sinds 2019, veroorzaakt door de stikstof- en PFAS-problematiek én de coronacrisis (bron: Economisch Instituut voor de Bouw en ABF Research).
Met een steunpakket beoogt het kabinet dat banen en inkomens behouden blijven, waardoor ook de gevolgen voor de woningmarkt beperkt blijven. Daarnaast wil het kabinet maatregelen treffen om de woningbouw te ondersteunen.
Aan de andere kant is het zo dat de woningbezitter er op dit moment beter voor staat dan bijvoorbeeld in de financiële crisis van tien jaar geleden. Toen stonden 35% van de woningen onder water. Dat is nu 4%.
Lage rente, hoge woningprijzen
De toename van woningprijzen van de afgelopen jaren valt samen met een gestage daling van de hypotheekrentes die in 2019 een historisch dieptepunt hebben bereikt. Het aantal verstrekte hypotheken nam gedurende 2019 een toevlucht. Dit kan worden toegeschreven aan een toename van het aantal oversluiters en tweede hypotheken.
Het aantal hypotheekaanvragen is gedurende het eerste kwartaal van 2020 sterk toegenomen, met name op de niet-kopersmarkt. Hiermee willen woningbezitters anticiperen op een mogelijke verhoging van de hypotheekrentes als gevolg van de economische onzekerheid. Het totale uitstaande bedrag aan woninghypotheken is in 2019 verder toegenomen. Deze toename is deels toe te schrijven aan de lage rente en de sterk gestegen woningprijzen. In verhouding tot het bruto binnenlands product (bbp) is de totale hypotheekschuld in de afgelopen jaren juist gedaald.