Blijven koopwoningen buiten bereik van jongeren?

Is de vrees voor een verloren generatie terecht, nu starters amper aan een woning kunnen komen? Wat zijn de kansen op de woningmarkt van starters tussen de 18 en 35 die nu noodgedwongen aan de zijlijn van de koopmarkt staan? Wat zijn beleidsoplossingen en wat kunnen intermediairs betekenen? We vroegen het aan Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft.


De vrees voor een verloren generatie is niet gek en misschien ook niet onterecht. De vrees werd al hardop uitgesproken door gerenommeerde economen en vakbond CNV Jongeren. Maar of starters daadwerkelijk met lege handen blijven staan en woningbezit voor hen niet meer dan een droom blijft, valt nog te bezien.

 


Starters missen de boot

Wel is de situatie op dit moment niet goed en is de woningmarkt voor starters de afgelopen jaren niet beter geworden. Dat zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de Technische Universiteit Delft, als hij de balans opmaakt. “Sinds 2013 is het aantal woningen dat aan koopstarters werd verkocht als percentage van de totale woningverkoop gedaald van 50% naar 28% in 2019 en daalt sinds twee jaar ook in absolute zin het aantal koopstarters licht. Dit heeft met verschillende factoren te maken, waarbij de stijgende koopprijzen en het geringe aanbod een belangrijke rol spelen, evenals een gestage daling van de hypotheekrentes.”


Catch-22

Veel starters – zeker de eenverdieners – zitten in een Catch-22-situatie. Ze kunnen geen koopwoning financieren omdat hun (starters)salaris daarvoor in veel gevallen ontoereikend is, maar aangezien ze wel een inkomen hebben, zijn ze veroordeeld tot huren in de vrije sector. Voor sociale huur komen ze niet in aanmerking. De woonlastenquote in de vrije huursector ligt echter rond de 40%. Een groot deel van het inkomen gaat op aan woonlasten, wat sparen voor een koopwoning lastig maakt.


De Monitor koopwoningen van het Expertisecentrum Woningwaarde van de Technische Universiteit Delft verwacht voor 2021 een daling van het aantal woningtransacties en een verdere stijging van de koopprijzen. Ook uit onderzoek van Funda blijkt dat een daling van de huizenprijzen op de korte termijn niet waarschijnlijk is. Voor starters wordt de situatie daardoor steeds uitzichtlozer.


Andere mogelijke beleidsoplossingen

Boelhouwer stelt dat starters meer geholpen zouden zijn met bijvoorbeeld het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en het ophogen van het eigenwoningforfait. Door die besparingen en inkomsten kunnen starters worden ondersteund.


Volgens hem is de beste oplossing overigens de woningproductie opvoeren. Die is nu al jaren te laag. Dat komt door trage vergunningenverlening, maar ook omdat veel projecten pas worden gestart als 70% van de woningen is verkocht. Aangezien duurdere woningen de kurk zijn waarop veel woningbouwprojecten drijven en de markt voor duurdere appartementen verzadigd raakt, versnelt dit de woningbouwproductie niet bepaald.


Wat kan de intermediair doen?

Op de markt voor koopwoningen gaat het er momenteel ruig aan toe. Goed advies en goede begeleiding zijn noodzakelijk voor cliënten die willen slagen. Boelhouwer: “Voor intermediairs liggen er vooral kansen op het gebied van inventieve financieringsmogelijkheden. Verantwoord maar zoveel mogelijk kunnen lenen, dat is wat consumenten willen.”


Boelhouwer stelt dat innovatieve constructies kunnen helpen. “Wellicht niet gaan voor een ‘standaard’ annuïteitenhypotheek, maar de eerste jaren kiezen voor lineaire aflossing, eventueel aangevuld met een deel aflossingsvrije lening. Neem daarbij de levensloop van de cliënt in overweging, dus misschien extra laten aflossen tijdens de empty nest-fase – als de kinderen uit huis zijn – waarbij mensen vaak financieel vaak in een betere situatie zitten dan als starter.”


“Voor zelfstandigen is wellicht een pensioenvakantie een oplossing: ze bouwen dan een paar jaar geen pensioen op, maar lossen extra veel hypotheek af om in vettere jaren weer pensioen op te bouwen.” Het zijn uitdagende tijden op de woningmarkt, maar de slimme intermediair is inventief genoeg om zelfs starters te helpen aan een koopwoning.
Een oververhitte woningmarkt met almaar stijgende prijzen en dalend aanbod zorgt ervoor dat koopstarters weinig tot niets kunnen kopen. Is er sprake van een verloren generatie?
Op Prinsjesdag heeft de regering nieuwe belastingplannen voor 2021 en de jaren daarna ingediend bij de Tweede Kamer. Voor veel jonge kopers van een eigen huis is straks een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting beschikbaar. Boelhouwer vraagt zich af of dat zoden aan de dijk zet: “Er bestaat twijfel over de maatregelen vanwege de geringe effectiviteit voor starters. Ja, zij hoeven nu niet meer de overdrachtsbelasting te financieren wat hun positie op de koopmarkt enigszins verbetert, maar tegelijkertijd kan de eenmalige vrijstelling leiden tot vraagdruk - terwijl het aanbod dus nauwelijks toeneemt. Dat drijft de prijzen weer verder op.”