De Autoriteit Consument en Markt (ACM) houdt zich bezig met het (goed laten) functioneren van markten. Aangezien uit onderzoek blijkt dat de woningmarkt niet goed functioneert, is de woningmarkt komend jaar een aandachtsgebied van de ACM. Dat heeft de ACM eind vorig jaar bekendgemaakt. Het is goed mogelijk dat de ACM ook de komende jaren de woningmarkt in de gaten blijft houden. Waar ligt de focus precies?
Consumenten beschermen
De ACM wil consumenten beschermen tegen oneerlijke praktijken door aanbieders op de woningmarkt. Ook zal de ACM dit jaar onderzoek doen naar verstoringen van de concurrentie op de woningmarkt. In de eerste plaats is daarvoor onderzoek gedaan naar de grondmarkt. En in de tweede plaats zal worden gelet op het toezicht op huurbemiddelaars en makelaars, om onterechte bemiddelingskosten aan te pakken. Door toezicht en eventueel ingrijpen van de ACM is het de bedoeling dat de woningmarkt in de toekomst beter functioneert.
Bouwplannen opzettelijk in de ijskast?
Het laatste rapport over het functioneren van de woningbouw- en grondmarkt dateert van oktober 2021. Uit dat onderzoek blijkt dat de woningbouwmarkt- en de grondmarkt veel tekenen vertonen van een gebrek aan concurrentie. Toetreding tot de woningbouwmarkt is lastig omdat de macht grotendeels in handen ligt van een relatief klein aantal ontwikkelende grondeigenaren. Wie over grond beschikt, verwerft ook de bouwrechten en die zijn tamelijk dichtgetimmerd, ze kunnen niet worden onteigend. En dat is niet altijd optimaal als het aankomt op woningbouw, want grondeigenaren wachten soms lang met ontwikkelen van een gebied. Deze zogenaamde ‘stalled sites’ drukken de woningproductie. Naar een schatting van de ACM wordt ongeveer een kwart van de totale ‘harde' plannen niet gebruikt. Hier wil de ACM meer onderzoek naar doen.
Gebrek aan concurrentie
Ook wil de ACM meer onderzoek doen naar de rol die gemeenten spelen. Sommige gemeenten voeren een actief grondbeleid, wat betekent dat de gemeente zowel kan optreden als marktspeler en als marktmeester. Onderzoek wijst helaas uit dat er nauwelijks beleid is om de concurrentie op de woningbouwmarkt te vergroten. Deze en andere conclusies samengenomen stelt het onderzoek van de ACM vast dat er sprake is van marktfalen dat zich uit in achterblijvende woningbouwproductie.
Verboden bemiddelingskosten
Het tweede punt van aandacht als het gaat om de focus van de ACM op de woningmarkt is verscherpt toezicht op huurbemiddelaars en makelaars. Volgens de ACM krijgen woningzoekenden dikwijls te maken met onterechte bemiddelingskosten. Volgens de wet mag een bemiddelaar die in opdracht van een verhuurder werkt geen kosten rekenen aan de huurder. Toch gebeurt dat vaak en consumenten betalen die kosten ook omdat ze op deze overspannen woningmarkt in een kwetsbare positie verkeren. Huurbemiddelaars die dergelijke verboden kosten rekenen maken misbruik van die positie.
Boetes
De Autoriteit Consument en Markt heeft de bevoegdheid om boetes en dwangsommen op te leggen en heeft dat de afgelopen jaren ook gedaan als verboden bemiddelingskosten werden ontdekt. Er zijn ook boetes opgelegd aan makelaarskantoren die deze kosten in rekening brachten. Het ging om boetes die variëren van 100.000 tot 5.000 euro. De ACM roept consumenten op om melding te doen bij vermoedens van verboden bemiddelingskosten. Dit jaar zal de toezichthouder volgen wat het effect is van de boetes en of meer acties nodig zijn.
De Autoriteit Consument en Markt (ACM) houdt zich bezig met het (goed laten) functioneren van markten. Aangezien uit onderzoek blijkt dat de woningmarkt niet goed functioneert, is de woningmarkt komend jaar een aandachtsgebied van de ACM. Dat heeft de ACM eind vorig jaar bekendgemaakt. Het is goed mogelijk dat de ACM ook de komende jaren de woningmarkt in de gaten blijft houden. Waar ligt de focus precies?
Consumenten beschermen
De ACM wil consumenten beschermen tegen oneerlijke praktijken door aanbieders op de woningmarkt. Ook zal de ACM dit jaar onderzoek doen naar verstoringen van de concurrentie op de woningmarkt. In de eerste plaats is daarvoor onderzoek gedaan naar de grondmarkt. En in de tweede plaats zal worden gelet op het toezicht op huurbemiddelaars en makelaars, om onterechte bemiddelingskosten aan te pakken. Door toezicht en eventueel ingrijpen van de ACM is het de bedoeling dat de woningmarkt in de toekomst beter functioneert.
Bouwplannen opzettelijk in de ijskast?
Het laatste rapport over het functioneren van de woningbouw- en grondmarkt dateert van oktober 2021. Uit dat onderzoek blijkt dat de woningbouwmarkt- en de grondmarkt veel tekenen vertonen van een gebrek aan concurrentie. Toetreding tot de woningbouwmarkt is lastig omdat de macht grotendeels in handen ligt van een relatief klein aantal ontwikkelende grondeigenaren. Wie over grond beschikt, verwerft ook de bouwrechten en die zijn tamelijk dichtgetimmerd, ze kunnen niet worden onteigend. En dat is niet altijd optimaal als het aankomt op woningbouw, want grondeigenaren wachten soms lang met ontwikkelen van een gebied. Deze zogenaamde ‘stalled sites’ drukken de woningproductie. Naar een schatting van de ACM wordt ongeveer een kwart van de totale ‘harde' plannen niet gebruikt. Hier wil de ACM meer onderzoek naar doen.
Gebrek aan concurrentie
Ook wil de ACM meer onderzoek doen naar de rol die gemeenten spelen. Sommige gemeenten voeren een actief grondbeleid, wat betekent dat de gemeente zowel kan optreden als marktspeler en als marktmeester. Onderzoek wijst helaas uit dat er nauwelijks beleid is om de concurrentie op de woningbouwmarkt te vergroten. Deze en andere conclusies samengenomen stelt het onderzoek van de ACM vast dat er sprake is van marktfalen dat zich uit in achterblijvende woningbouwproductie.
Verboden bemiddelingskosten
Het tweede punt van aandacht als het gaat om de focus van de ACM op de woningmarkt is verscherpt toezicht op huurbemiddelaars en makelaars. Volgens de ACM krijgen woningzoekenden dikwijls te maken met onterechte bemiddelingskosten. Volgens de wet mag een bemiddelaar die in opdracht van een verhuurder werkt geen kosten rekenen aan de huurder. Toch gebeurt dat vaak en consumenten betalen die kosten ook omdat ze op deze overspannen woningmarkt in een kwetsbare positie verkeren. Huurbemiddelaars die dergelijke verboden kosten rekenen maken misbruik van die positie.
Boetes
De Autoriteit Consument en Markt heeft de bevoegdheid om boetes en dwangsommen op te leggen en heeft dat de afgelopen jaren ook gedaan als verboden bemiddelingskosten werden ontdekt. Er zijn ook boetes opgelegd aan makelaarskantoren die deze kosten in rekening brachten. Het ging om boetes die variëren van 100.000 tot 5.000 euro. De ACM roept consumenten op om melding te doen bij vermoedens van verboden bemiddelingskosten. Dit jaar zal de toezichthouder volgen wat het effect is van de boetes en of meer acties nodig zijn.